① 大型Mall與步行街招商策劃及招商計劃實施手冊
大型Mall與步行街招商策劃及招商計劃實施
大型Mall與步行街招商策劃及招商計劃實施
大型商業步行街與MALL中心的成功開發與運營，將解決大量再就業問題，同時有力拉動經濟發展，招商工作在MALL開發運營中佔有重要位置，作為國內專業的商業管理公司，NEWMALL公司重點研究了國內外招商的經驗、教訓，結合自己的實踐經驗，形成了自己的招商體系和理念，我們認為MALL顧問公司不僅要有一流的專家顧問，而且要具備國內外大商家與品牌供應商整合能力。
我們倡導大型購物中心與品牌供應商建立新型合作關系，經營公司不要過分依靠收取供應商費用維持運轉，而是要依靠一流的營銷，加快銷售速度提高商品與資金周轉效率，提高人均單位面積銷售額，走可持續發展的MALL開發之路。
Shopping mall招商原則
開發模式直接關繫到招商工作的主要內容，例如萬達商業地產開發模式是與大商家沃爾瑪建立合作聯盟，招商的重點是半主力店和中小商家。
大型MALL招商之前，第一步組建商業運營公司負責招商和經營管理，對業態進行統一設計和管理，採用流水線模式，充分考慮不同業態以及同種業態不同風格檔次之間的互補促進作用。
MALL統一運營包含五個方面的內容：統一業態調控、統一招商管理、統一營銷、統一服務監督和統一物管。這其中「業態設計管理與統一招商管理"又是後面三個統一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了發展商前期的規劃是否成功，而且決定著後期購物中心商業運營的管理能否成功。
第一基本原則：先進行業態設計和招商工作，後進行規劃設計。許多發展商沒有委託專家進行業態設計和商業功能布局，招商過程中發現想進來的大商家，發現許多規劃設計不符合自己的要求，例如深圳新安湖地產公司在引進萬佳百貨後僅僅對建築部分進行改動就花費400多萬，而進行業態設計顧問費用也就是30萬元以內。
在大型shopping mall 與大型商業街業態設計中，NEWMALL商業管理公司及楊寶民工作室積累了豐富的經驗，形成了中日韓三國專家共同設計業態的黃金搭檔，不僅遵守購物中心的產業經營黃金比例，而且不斷創新，不僅考慮業態黃金比例，而且將立體流線設計技術引進中國，注重商業文化設計，形成了國際領先的業態設計理念。大多數業內人士都比較認同零售、餐飲、娛樂55：20：25的這個購物中心產業經營黃金比例，此比例特別適用於超大型綜合性的購物中心，招商要注意維護和管理好這個經營比例。對於辦公區域特別集中的shoppingmall,可以加大餐飲比例。
第二基本原則：要維護購物中心的統一主題形象和統一品牌形象，事先進行統一的理念設計是基礎。招商要始終注意維護和管理好已確定的經營主題和品牌形象。
第三基本原則：購物中心的招商目標要能夠在功能和形式上同業差異、異種業態互補。簡單地說，同業差異就是不同檔次、不同風格，不能盲目招入檔次完全相同的店進入。
第四基本原則：購物中心經營方式的選擇原則。核心主力零售店盡量自營一部分，發展商可以與知名商業管理公司合作組建經營公司，也可以吸收優秀商業團隊加盟，這樣首先可以加強經營控制力度，有利於購物中心長期經營；其次可增強其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招入非主力零售商分為兩種情況，經營實力較強的國際名店，採用租賃為主的方式；對於非國際名店，盡量以聯營扣點為主、租賃為輔，這樣也可以增強發展商對購物中心的整體控制力度，提升經營業績。
第五基本原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨後的原則；吸引人氣較多業態先行，零售購物項目優先，輔助項目配套的原則。
第六基本原則：核心主力店招商布局原則，從整體布局上有利於人流進入主力店，同時也便於從主力店向其它區域迴旋，通道好比血管，要方便人流的迴旋。核心主力店的選擇要充分考慮業態之間的關聯性，萬達集團的濟南購物廣場等主力店沃爾瑪和紅星美凱龍對步行街商鋪帶動作用不大。
核心主力店的招商對整個購物中心的運營成敗，購物中心輔助和配套店的引進都有重大的影響。一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常能帶動整個購物中心的順利招商與管理。另外核心主力店對於人流也起著關鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態。購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經營軸線（或線性步行街）的端點。
核心主力百貨店可能有兩個或兩個以上，因此，在招商策劃中，我們建議發展商最好委託MALL運營顧問公司自營一個主力店，由運營顧問公司負責主力店招商任務，統籌考慮零售經營業戶與主力店的業態關系，加強對業態的調控能力。
第七基本原則：特殊商戶招商優惠原則。「以點代面，特色經營"是購物中心特別是MALL購物中心的經營特點。特殊商戶是指具有較高文化、藝術、科技含量的經營單位，對它們給予優惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。例如深圳華僑城MALL購物中心就專門邀請三百硯齋，展示中國的硯文化。當然特殊商戶的經營范圍要與購物中心的經營主題及品牌形象相吻合。
第八基本原則：租賃經營採用放水養魚的原則。因為購物中心經營具有長期性特點，採用基本租金＋浮動租金與優質服務做法，浮動租金與銷售額掛鉤，將整個購物中心真正做旺。這樣，發展商與商戶才能一同成長。放水養魚的原則可以理解為「先做人氣，再做生意，一起分享成長空間"的原則。例如區域購物中心再引進著名百貨公司時候，可以採用這種方式。
第九基本原則：統一招商的「管理"要充分體現和強調對商戶的統一服務。統一服務包含統一的商戶結算、統一的營銷服務、統一的信息系統支持服務、統一的培訓服務、統一的賣場規劃指導服務、統一的行政事務管理服務、統一的物業服務等等。這個「統一服務"不但要體現在思想上和招商合約中，更要體現到後期的營銷管理中，商戶最渴望的是贏利。
第十基本原則：購物中心要具備完善ERP信息系統，重視知識管理，為購物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。
建立統一的信息平台，進行精細化的管理，不但能夠為顧客提供統一收銀、消費一卡通等便利的服務，還能為廣大簽約商戶提供豐富准確的顧客信息和市場信息，甚至於提供更詳細的經營信息，譬如零售商品單品進銷存信息等等。更能為購物中心自身提供布局疏密度、品項搭配、人員配置、場地坪效、商戶業績等經營信息，便於購物中心分析後對經營場地（稀缺資源）進行再分配。
招商不是一個開業前就完結的工作，實際上購物中心的招商是一個無限循環的工作，開業前是大規模招商，開業後根據銷售情況進行調整招商，這都需要信息系統的分析支持，更需要基於知識的輔助決策。
招商策劃的核心――招商計劃
制定大型MALL招商計劃、營銷宣傳計劃，為保障大商家及供應商利益，發展商要做好細致的准備工作。MALL運營公司要確定招商時間安排、主要招商場所、主要招商骨幹、招商宣傳與招商策劃、主要招商活動、招商費用，並得到發展商主要領導的支持。在開展實際招商工作之前，我們首先確定招商目標，然後確定商家檔次、規模、具體租金條件。
招商時間安排
由於大型MALL招商任務較重，招商時間要提前安排，其中大商家招商要事先做好相關工作，在項目設計方案出來後要正式確定主力百貨店或超市意向，根據大商家的具體要求進行方案設計修改與完善，而後進入施工狀態，避免方案被迫修改所造成的損失。
中小商戶要在大商家確定後，建築封頂前5個月開始招商推廣工作。
招商費用管理：
盲目招商，花費巨大，收效不佳，這是許多MALL與商業步行街開發商擔心的問題。招商費用主要包括：人員差旅費用、商家接待費用、宣傳費用――廣告及招商活動費用。
降低招商成本提高招商效率的一個重要措施是：委託專業顧問公司招商，大商家招商工作組成聯合招商小組，小商家與品牌供應商可以委託顧問公司代理，代理費用一般是收取一個月的代理費用。
招商費用使用策略：
1、招商任務指標分解到人，成本分解到人。
2、關鍵性招商集中使用，避免零打碎敲。
3、重點保障優秀招商人才的工資待遇和獎勵管理。
4、重視客戶營銷和關系營銷，費用安排上予以傾斜。
兵不在多而在精，和普通行政管理存在很大區別，招商人員不需要整天坐在辦公室，衡量招商人員的主要業績在於招商成果，招商人員需要保持連續性，因此需要良好的激勵措施。
我們運用上述招商策略，採取如下具體措施：
1．NEW MALL公司負責步行街與購物中心統一業態設計
我們花費一段時間摸清深圳批發與零售業態，根據深圳寶安消費者偏好，我們設計出比較合理的步行街＋MALL業態組合模式，通過優化業態與動線劃分，解決了地下室施工中遇到的柱網與承重牆問題，使整個設計有利於商業經營。
2．分塊招商策略
商業步行街重點引進專賣店與專業商店，重點利用香港資源解決國際名店招商問題，與深圳服裝協會和深圳數個女裝廠家合作，集中引進一批深圳女裝，男裝，皮鞋皮具。
商業經營採用統一營銷模式，銷售的商鋪可以返祖經營，返租模式為4％租金＋20％經營分紅。
主力商場招商問題是我們招商的重點，根據當地離香港近的特點，引進香港百貨對整個經營特色沒有太大幫助，特別是無法使當地商業經營水平得到很大提升，因此我們反復論證，按照日本與韓國百貨店管理標准，引進白領百貨公司，例如日本伊勢丹百貨、太平洋百貨。
在百貨供應商引進方面，我們不僅利用NEW MALL廣泛的供應商資源，而且通過VMD引進日本與韓國服裝與化妝品品牌。
NEWMALL公司作為專業的招商與經營管理公司，我們非常注重招商計劃的執行能力。例如深圳濱海購物中心招商需要在深圳、香港舉辦新聞發布會，那麼我們事先就做好商家單獨拜訪工作，同時充分利用香港平台整合世界名店商業資源。
招商隊伍的建立與優化
② 談判中以退為進的例子
談判策略案例以退為進篇
以退為進的策略 Q品牌出身浙江義烏，是個相對成熟的皮具品牌，也正因如此，由此品牌衍生出來的系列產品大多會受到代理商們的青睞。2003年，Q品牌瞄準了勢頭正旺的休閑男裝市場。2003年秋，Q牌男裝正式啟動上市。於是，招商談判成為營銷部最重要的工作之一，而我，當時恰在Q牌休閑男裝任區域經理一職，負責橫貫東西七省的業務。
根據以往經驗，最成功的招商手法就是讓代理商自己心動，優惠政策不過起一點點催化作用，只要讓代理商看到錢景，就成功了一半。所以，初期造勢比什麼都重要。
在市場調研以後的三個月里，我始終沒有出差，只是禮節性地電話回訪和寄邀請函，力圖獲得以靜制動的效果。其實在市場調研過程中，我已經拜訪過了各地比較好的服飾代理商，並建立了初步友誼。
有備而來的客戶
2003年11月23日，品牌發布會暨招商會正式召開。公司將會議搞得很隆重，請中央級官員來現場指導，請咨詢師上課，請形象代言人，還請了廣東一家文化傳播公司負責服飾秀。會議地點安排在鄰近Y市的一家度假山莊。我所負責的山東意向客戶來了四五撥，陝西客戶來了三撥，由於鄭州客戶是在招商會之前簽的約，所以他帶了十幾位經銷商來。
會議當天晚上是歡迎酒會，為意向客戶接風。酒會上，很多區域經理都特意將同一個市場的意向客戶座位分開，嚴格保密。我則相反，有意無意將同一個區的意向客戶安排在一起，並逐一介紹。表面上看，這頓飯吃得有些尷尬，但效果卻出奇的好，因為第二天下午就有幾位客戶要與我談。我很清楚，造勢成功了。
談判法則一：招商洽談一定要充分利用各種手段進行造勢，在外部環境中給客戶形成壓力和動力。
第二天，品牌研討，政策說明，參觀公司，答謝晚宴，時間非常緊張。 晚飯剛過，山東的Z先生與陝西的L先生就已經站在我的商務房門前。這兩個客戶是我非常看好的。
陝西的L先生，為人厚道坦誠，同時又有很強的商業頭腦，是理想的代理商。山東的Z先生則是天生的商人，他與L一見面，就如膠似漆地跟著，用他的話說，L先生做Q牌，他就做Q牌。這是相當高的談判手法，用兩個市場「圍剿」你，來爭取最有利的合作條件。現在，他們兩個就是一起上門來找我談判的。
同時面對兩個客戶，是招商談判中的大忌。到底該以什麼樣的方式與他倆談判呢?我心裡也沒個底，只是不斷思忖，希望找到良策。 索性先拖延一下時間。泡好茶，寒暄幾句，說：「我先去和其他客戶打個招呼，然後我們再詳談好不好?」徵得同意後，我就去了幾個重要客戶那裡，對每個人都說晚上有點忙，過半小時後來詳談。
客戶們當然都知道當晚是招商談判的重要時間，諒解我的苦衷。其實我是在時間安排上做了伏筆，以為我與L和Z先生談判做准備。 大約40分鍾後，我回到商務房，他們二位已經等急了。
談判法則二：處在被動狀態時，一定要想辦法給自己一個調整的時間和空間。
招商智斗 談判很快就開始了。
首先我拋出自己的想法，「我只是一個區域經理，真正有權簽約者是營銷副總C，我們今天只是談談，山東與陝西來的客戶比較多，公司還是要有所選擇的……當然，在我個人心目中，你們二位是最優秀的。你們做不好的市場，別人也不可能做得好。」
談判法則三：凡事不能急於求成。以退為進的策略，是要告知對方，我並不急於簽約，以給他們一個壓力，但同時又捧一下對手，讓他們感到舒心，放鬆警惕。
關於政策
對於我的忙碌，山東Z先生馬上表示理解，「這次來這么多客戶，公司肯定得選擇最好的。以我們的市場經驗，我們做不好的市場，恐怕別人也很難操作。今天我們也看了Q牌產品，說實話，產品缺陷還是比較大的，時尚的太前衛，常規的太保守，價格又高，而且你們的政策一點都不優惠……不過，既然我們來了，而且和您也很投機，所以如果條件寬松，還是可以考慮做一下的。」陝西L先生馬上附和，並舉了兩個福建品牌的例子，大致是條件多優惠。
Q牌這次產品組合得確實不是很成功，價位也有點偏高，而公司的政策也沒有什麼優惠，像加盟保證金最少也要10萬。但這些都已經是不能更改的。怎麼辦?順著他們的話題談下去，勢必會把自己逼進死胡同。談對產品的見解?他們是十幾年的生意高手，對產品不知要比我熟悉多少。
談政策?確實有許多品牌比Q牌的優惠。 於是我岔開話題，「你們認為加盟一個品牌，是一季產品重要、優惠政策重要，還是品牌的可持續發展重要?」
談判法則四：千萬不能順著客戶思路走，一定要有自己的主線，讓客戶跟你的思維。 陝西L先生沉思了一下說：「品牌的發展前景是很重要，但是我們不可能等，做生意就是要掙錢，畫張餅說以後怎樣好是空的。你目前的產品確實存在不少問題，而且Q牌又是新品牌，消費者要有個認知過程，做起來真的很難……」這回又輪到山東Z先生附和了，大致是說新品牌做起來的確艱難，並以他現在做的品牌起步為例。 這兩人見面時間不長，卻配合如此之好，的確需要特別注意。
我開始分煙，並趁抽煙機會，略整理了一下思路，「現在我們已經達成了三點共識，一是加盟一個品牌，它的發展前景最重要，產品與政策相對要弱一點，是不是?」兩個對手都點頭稱是。
「Q牌現在推出的產品確實有不足之處，C總(營銷副總)自己也說產品組合有欠缺。但公司第一次推出的產品，很難做到盡善盡美，有缺陷不怕，只要發展思路對，改起來也很快。現在11月，產品要在明年3月以後才上市。就算把所有樣衣打掉重來，在時間上也還來得及，何況我們產品只是部分不足，大部分是好的，是不是?」 兩個對手都點頭稱是。
「公司開發產品的時候，不知道會有什麼樣的代理商，不知道哪個市場是重心，雖然公司有計劃，有調研，但同一個市場，不同的代理商，對產品的需求也有不同，是不是?」 兩個對手都點頭稱是。
「現在假設我們簽約成功了，你們明天開始訂貨，我敢打包票，起碼60%的產品你們會下單，是不是?」二位表示同意。
「還有40%的產品怎麼辦呢?你們要提出自己的想法來，與產品研發�咳嗽苯渙魈教鄭蛭忝親盍私獾鋇厥諧H綣忝塹�意見好，公司為什麼不採納呢?公司也要獲利是不是?」 聽到這里，山東的Z先生突然激動起來，說：「對呀!公司就是要多聽聽下面的意見，不要自以為是!我現在做的那個品牌，什麼都好，就是有些時候意見提上去聽不到迴音，我們提意見都是為了公司好，公司好我們代理商才會掙錢，哪有把自己的錢拿來玩的……」L先生也舉雙手贊成：「我們在一線，每天與經銷商、消費者打交道，他們有什麼需求，我們代理商最先了解。你們公司營銷人員下去做調查，一天就是一天，一個星期也就是一個星期，了解的都是表面東西。要是真能做到你說的這樣，肯定能好起來!」 「這就是我們的第二個共識了。」
五個「是不是」之後，我們找到了共鳴，會談氛圍一下子輕鬆起來。 談判法則五：贊美和認同是拉近與客戶間心理距離的不二法門。 這時我的手機響了，山東一位女客戶打來的，我一看錶，已經遲到30分鍾，只好抱歉地說我一下子抽不出身，再等15分鍾過去。看到Z先生一臉專注地聽我的電話，我知道離成功不遠了!
③ 招商計劃書怎麼寫
招商計劃書怎麼寫
一、計劃明年的招商工作目標初步為以下幾點：
1、提升自己的業務水平，多學習，多與本部門人員交流，探討相關的招商知識及部門工作;
2、與同行業人員多交流，探討摸索，創新招商知識;
3、了解相關信息及時與領導及其他部門溝通，大家一起探討，從而結合本部門實際工作進一步改進;
二、盡可能多的增加預備客戶資源
1、真誠禮貌的接待好上門的有意向客戶及考察團體。
2、到台商聚集的城市收集客戶資源，學習別人的成功招商案例，吸取別人失敗的教訓，從而成就自己的工作。
3、通過與客戶間經常性的聯絡互動，及時了解行業的相關動態。
三、穩固目前現有台商，同時引進其他主流品牌廠家
1、眼睛不能僅僅放在新的投資上，也要服務好已有企業廠商，逢年過節為他們送去我們的問候，積極解決他們的企業實際問題，讓他們有到家一般的感覺。
2、結合部門實際情況，更多的了解及引進其他有意向或主流品牌廠商，盡可能穩定目前現有的企業廠商，同時形成穩定的發展態勢。
3、相關工作及時與領導及相關部門之間取得溝通，確保工作無誤。
四、積極的去推廣本市開發區，使其能被更多的台商所熟知
1、抓住一切可以和台商企業交流溝通的機會，讓他們了解德州經濟開發區，向他們介紹現行的多項優惠政策。
2、市裡或區里有什麼活動項目，及時的、盡可能的聯系自己所知道的所有台商，邀請他們來開發區實地考察。在新的一年裡，積極主動的開展招商工作，使自己的業務能力得到更多的鍛煉和提升，也使自己的工作能有更多的優秀成績。
通過工作計劃的實施，切實的提高工作效率，發揮個人的主觀能動性，高標准要求自己，爭取為台辦招商工作的開展貢獻自己的力量。
招商計劃書 （一）
一、招商原則（略）
根據本次招商的策略制定相關談判原則及操作規程。
二、招商策略
依靠原有品牌在市場的造成的強大勢能，輕松贏得經銷商的信賴。
樓層功能區劃按照各類品牌間的經營互動原則，進行局部科學規律整合。
嚴格控制招商品牌的層次，利用自身優勢吸納國內國際亮點品牌。這是保證整體層面上檔次先決條件。
店鋪採取定價租賃制，並採取高端價位。
店鋪招商策略打破以往只是招商為目的的墨守成規的局面。
與政府有關部門合作，打出公益事業牌，並與此同時設立定期的文化藝演活動。
三、品牌形象定位
鑒於本商圈潛在消費層面頗高，本次招商對象也應該頗具品牌知名度。利用系統的品牌傳播策略，打造成一個國際國內知名品牌匯聚的大舞台。以服務品牌化，個性化模式為先導，以迅速的宣傳手段提升天河城廣場在本商圈內的行業標志與先驅的形象地位。
四、基本實施方案
定位的基本依據
①品牌形象決定原則
天河城在歷年的經營模式與商業策略中形成了固有的品牌形象，這是其它商場所不能輕易改變的事實，但在穩定的形象地位中，還要善於挖掘與改變，隨著社會的前進，潮流的更新，不斷調整經營方式，使其始終保留「年輕化、時尚化、高檔化」的定位，做現代購物中心的楷模。
②互補原則
在現有的天河城購物中心內，已有的產品以高質量、高服務標准來穩定顧客；不斷推陳出新，打造購物商城新概念，為廣州人打造高質量的生活方式。
③業態演變原則
傳統的商場只是購物的場所，隨著人們的生活水平的提高、消費行為的轉變，休閑購物成為主流，休閑、餐飲、娛樂將極大的滿足消費者購物外的需求，並且其規模也將趕超購物的規模。
④商圈擴大原則
因為高端的商業市場定位，在我們的消費群定位上就要充分考慮整個天河城附近區域，擴大服務半徑和商圈，吸引更多的優質消費群，實現商場的持續繁榮。
商業活動（略）
五、商城布局
天河城MALL定位為高檔商業中心，招商客戶群為：1、國際知名品牌，國內知名品牌廠商；2、國際連鎖集團。
1、主營項目
地下一層：高檔超市休閑系列。
一、二層：進口化妝品（CD、姿生堂、嬌蘭等）、高檔珠寶（謝瑞琳等）、世界極品服裝(阿瑪尼傑尼亞等)、高檔手錶、高檔皮具（路易威登等）、高檔工藝品、高檔筆。
高檔女裝系列、休閑裝、手袋、女飾品、精品鞋店、精品褲店、女士內衣。
高檔男裝系列、休高閑裝、皮具、男飾品、精品鞋店、精品褲店、男士內衣、領帶。
兒童服裝、高檔床品、進口飾品店、精品工藝品、體育服裝、體育器材。
三、四層：手機、家電及高科技產品。
五層：餐飲。
六層：娛樂休閑。
2、配套項目
A、家私、布藝、古玩、畫廊、廚房用品、書屋。
B、肯德基、日本壽司、茶葉店、酒吧。
六、人員配備計劃：
1、招商經理1人，需對本項目所在行業的市場營銷有實際操作經驗（尤其要擅長招商運作），懂企劃，善管理，具出色談判技巧和人格魅力。
2、大區招商經理若干，分別負責項目招商大區的工作：大區經理應具備一定的招商運作經驗，長於說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。
3、區域協銷經理若干，主要職責是協助開發市場，完成銷售。協銷經理需人品正直，勤懇敬業，具備較佳的溝通和組織管理能力，並能長駐外埠。
4、商務助理若干，主要職責是幫助一線招商人員作好內務（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務組織等工作。
5、其它服務人員如文案、平面設計、接線及接待人員。
招商隊伍組建之後，必須進行培訓。一方面，通過培訓是團隊了解項目的現狀、產品，了解招商策略和操作步驟，同時也是進行磨合的過程。招商的培訓主要有以下幾個方面：
1、項目及產品知識，以使團隊成員對項目的現狀有清楚的認識。
2、溝通技巧（如接聽電話、接待語言、洽談技巧、儀表舉止等），以培養團隊成員的職業感。
3、招商專業知識（招商流程、談判技巧、接聽電話、注意事項等）。
4、招商要旨（招商策略說明及合同解讀等）。
招商工作開始後面臨許多實際的實施工作，在產品的核心概念基礎上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發布計劃、准備合同文本、准備各類產品和項目的宣傳資料等等，必要的准備將為招商實施打下良好的基礎。只有進行有效溝通，把握「求租者」的洽談與管控技巧，招商工作才能順利開展。
從第一篇招商廣告發布下去，接到第一個咨詢電話開始，招商進入了實際運做的階段。從「求租者」打進第一個電話到招商的合作主體--各分銷商和代理商簽訂協議，進行產品銷售這一過程是整個招商工作的核心部分，直接決定著招商的質量和數量，也就決定了整個過程的成敗。主要目的是吸引好的「求租者」加入到企業的體系中來，共同把產品推向市場。想要吸引「求租者」的加盟，有效的溝通顯得非常重要。
招商中與「求租者」接觸的整個程序，一般如下：
第一次信息的處理（來函、來電）-第一次信息回復-第二次信息處理（二次來函、復電、咨詢、商洽）-第二次信息回復（信息升級→有選擇發送實質性資料）-招商總部零星接單（上門洽談、簽約）-招商會議的籌劃、准備（全國性會議、區域性會議）-發出會議邀請（曾經問詢者、熟悉者及看報來電者）-接收報名、督促參會-召開會議並簽約-督促履約-收款發貨。
在這過程中，首先面臨的是對「求租者」信息的處理和選擇，好的招商廣告發布後，招商總部將面對大量的反饋信息，對於第一次來電或來函，主要注意對「求租者」按已經設定的招商區域歸類，對求租者姓名、地址、電話、基本狀況和問題做以記錄，同時給對方發去有關產品和項目的'基本資料（包括項目介紹、產品介紹、招商活動的安排），同時對於各地區實力較強或行業內經營者一類的「求租者」做重點標注，用以綜合的研究。在這過程中，不必在電話中向詢問者做過多有關招商的說明，對於「求租者」提出的問題也不必急著回答（主要避免「求租者」因了解不夠而以偏概全，自我估計或防止競爭者和惡意攻擊者獲取一手信息）。在「求租者」研讀了有關資料後第二次咨詢過程，招商部門則應該選擇性的介紹關於招商情況和產品信息，並根據「求租者」表現的誠意，發去部分「該求租者」重點關注的內容資料，並力爭邀請對方參加招商會議。
對於一些急於了解情況的「求租者」，招商部門要有專人負責接待和談判，帶領來訪者參觀項目、了解運作方案等，以免流失「加盟商」。
面對面的溝通方式仍是最直觀有效的方式，招商會議的成功開展是「求租者」加盟的關鍵一步。在與「求租者」談判之前，一些細節的准備十分重要，如招商辦公場所的布置、人員的工作狀態、對來訪者的接待，這些都直接影響洽談的結果。在溝通的過程中，應該向來訪者潛移默化的傳遞以下幾點信息。
1、有實力：與強者合作才能更強，加盟者希望企業的力量雄厚，解除後顧之憂。
2、有決心：堅定的信念和強有力的推廣策略將使加盟商感受到項目推廣項目的決心，用數字說明項目的力度是最好的方法。
3、有信譽：一味的誇大其辭根本無法聯合有實力的經銷商，態度真誠、有理有據，最大限度的為「求租者」考慮是雙方共同發展的基礎。
4、有辦法：詳細、可行的營銷方法對於經銷商有極大的吸引力。
5、有利益：歸根結底，成功的推廣應該有豐厚的利潤，項目留給加盟者的利益應該十分可觀。
與「求租者」簽定合同，收取租金和保證金，則全面招商工作告以段落，後續零星的招商工作開展可以抽取部分力量，而工作的中心轉移到產品的全面推廣階段。
招商過程中，要處理大量的信息和參與大量的談判、說服、培訓工作，工作內容非常細瑣，實際的過程中會遇到一些具體問題，對「求租者」提出的問題給予良好的解答將大大增強其信心。
七、招商人員崗位職責
副總經理/兼招商部經理
主要職責：
根據購物中心經營方針與要求，制定招商部計劃，並組織實施。
負責購物中心整體商場策劃，布局，商品組合及與廠商協調，公司整體企劃，促銷等，確保商廈經營指標達成。
組織，管理招商，企劃團隊，培訓及輔導招商人員。
對招商部門廠商引進，人員招聘，促銷方案及相關合同及發生交際費用審核等負責。
招商主管（4人）
主要職責：
負責整個樓層招商，布局，商品組合及與廠商協調，確保招商品100％達成。
配合公司整體布局，完成公司下達指標。
入租設備工程安裝管理，電氣管理（2人）（人員由開發商提供）
主要職責：
入租設備工程安裝管理，電氣管理，維護管理商場的整體工程運行，同時滿足正常開業。
協助經理開展工作。嚴格審查招商戶經營資格及入住手續。
負責租戶單位日常管理工作，督促租戶單位認真履行招商合同。
企劃主管（1人）
主要職責：
貫徹執行本企業經營發展戰略方針，配合招商，經營需求，結合實際制定本公司廣告策劃並組織實施。
負責對商場宣傳布署總體規劃工作，作出建設性的意見，統籌安排促銷，成列，美工工作。
八、商場租金預測（略）
周邊租金調查（略）
後續：商場招商管理
招商管理原則（略）
招商計劃書 （二）
近日，中國室內裝飾協會環境監測中心發出警告：廚房污染正在成為危害人類健康的又一「隱形殺手」。
廚房中產生的油煙廢氣中含有一氧化碳、二氧化碳、氮氧化物以及具有強烈致癌性的苯並芘等許多對人體有嚴重危害的物質。食油加熱到270度左右產生的油霧與液化氣燃燒產生的廢氣的聚合物，可導致人類細胞染色體的損傷變異，成為人類容易衰老和致病的「隱形殺手」之一。
女性長期在廚房做飯時接觸高溫油煙，會使其患肺癌的危險性增加2-3倍。同濟大學腫瘤研究所所長周彩存教授領銜的肺癌課題組研究表明，廚房油煙產生有毒煙霧，使廚房局部環境惡化，有毒煙霧長期刺激眼睛和咽喉，損傷呼吸系統細胞組織，很容易引發肺癌的發生。上海市疾病預防控制中心公布的惡性腫瘤發病率調查數據顯示，肺癌已成為本市人群發病率和死亡率均占第一位的惡性腫瘤，女性腫瘤患者中肺癌發病率僅次於乳腺癌占第二位，死亡率占第一位。近幾年上海女性肺癌的發病率上升很快。在非吸煙女性肺癌危險因素中，超過60％的女性因長期接觸廚房油煙廢氣所致。
人們不禁要問:用了油煙機,廚房為什麼還會有油煙廢氣?
現在使用的所有油煙機因受諸多因素限制,只能排除大部份的廚房油煙廢氣,油煙廢氣排放量不到總煙霧量的70%，還有相當量的油煙廢氣由於超出了油煙機的吸風范圍而漂浮殘留在空氣中,油煙機的吸風有一定的吸風范圍,超出了范圍,它就無法吸除,不管它功率大小,也不管它檔次多高,都存在不能徹底吸除油煙廢氣這個問題,這是它的缺陷。
任何產品只要不能徹底解決根本問題,它就不是完整的產品，為了力求盡善盡美，現發明的油煙機配套裝置徹底解決了這一難題。花上幾千元買得的不能徹底解決根本問題的油煙機，只要再花二百來元購置配套產品就能徹底地從根本上解決廚房油煙廢氣，它的存在價值遠遠超出購買油煙機的費用。
中國生命科學健康產品發明家、江蘇省著名企業家、南通市永樂久好生物醫葯科技有限公司創始人嚴平先生，以保護人類健康為己任，秉承「追求健康，造福人類」為宗旨，在擁有多項保護生命健康發明產品的基礎上，經過多年潛心研究、反復論證試驗，以嚴謹的科學原理，精密的結構構思，實用美觀的造型設計，綜合空氣流動力學、生命健康學、高分子化學、材料工程學等多學科綜合原理，結合廚房文化，發明和隆重推出了又一項保護生命科學健康產品——油煙機健康裙罩。
本油煙機配套產品的問世，迎來了又一次的廚房革命,它為人類的健康又增加了一位保護神。在人類歷史上，首次對廚房二次污染這一「隱形殺手」開戰。
追求健康是人類的終極目標，一個保護生命健康產品的出世，必然會受到人們的喜愛，市場的追捧，誰擁有了這樣的產品，誰就在擁有了健康的同時，也擁有了財富。
為了將這一保護人類生命健康的發明創造產品盡快的推向市場，盡快的造福於人類，現面向全球誠邀戰略合作夥伴。
合作夥伴值得考慮的幾個問題：
1、所投資項目的產品有沒有市場？
本款產品的生產成本約每套百元左右，零售價二百元左右，全國有3.5億多個家庭，擁有油煙機的家庭和每增加市場一個百分點的銷售量是幾何可以自已算帳。
2、所投資項目的產品市場競爭力？
因為是專利產品，擁有自己的知識產權，是壟斷經營，沒有競爭對手，同時還具備完整的運營方案。
3、所投資項目產品的生命力和售後服務？
本產品生產和使用過程中無污染，消費者購回都可隨便自行安裝，沒有任何後顧之憂。
國際新產品權威研究機構專家指出，一個熱門的產品或服務必須具備以下特徵：
1、機構簡單，使用方便。
2、具有鮮明的個性。
3、除本來的功能外還具有附加功能。
4、能滿足人們的某種心理和生活需求。
5、能滿足人們喜歡正宗貨、手工貨的心情。
6、能使人感到親切和關心。
7、能滿足人們的求知慾好奇心。
8、商品中含有以健康長壽為目標的因素。
油煙機健康裙罩的發明，完全符合以上特徵，因此，該發明專利產品是一個極具市場潛力，具有廣闊發展前景的產品。
有遠見卓識，獨具慧眼者只要具有一定的資金實力（戰略儲備金5000萬元以上），就可來共同開發這一極具市場潛力的健康產品。
另在國內每個省尋求一名營運總經理，需具有一定的經濟實力（項目運作資金300萬元上），按公司方案操作,輕松做老闆,輕松賺大錢
項目情況:
發明專利號：*******，油煙機配套裝置，油煙排放能力100%。每套產品的製造成本百元左右,市場零售價每套二百元以上,為避免不必要的知識產權泄密和糾紛，暫時不提供詳細信息，在面談合作後可提供詳細的知識產權文件，並可以向國家專利局咨詢核實。
區域招商計劃:
以每個省設立一個分銷公司，總經理負責制，向下面地市級招收一、二級代理商，每個地市級代理商收取專利產品市場保證金30萬元。地市級代理商在該省無省級代理商之前也可直接洽談。
產品價格：本產品生產成本在100元左右，市場銷售價格可以在200元以上，每台凈利潤在100元以上，比照油煙機1000--6000元以上的價格，該產品的價格只是毛毛雨,完全可以被市場接受，問題不在於價格，而在於價值。
效益分析：以每個省十個地級市計算，每個城市最少可銷售產品5萬套以上，每個省即可以最少銷售50萬套以上，以每級代理或分銷商每套利潤20--30元計算，每個省代理每年毛利潤可達1000--1500萬元以上,每個地市級代理每年毛利潤可達100---150萬元以上。
市場銷售計劃：具有詳細完整的市場運作銷售計劃，因涉及商業秘密，暫不提供，需面談合作後提供。
聯系方式：
聯系人：嚴總
④ Btob電子商務模式在我國的應用
發展現狀
互聯網公司的頻繁倒閉、互聯網泡沫的破滅，轟轟烈烈的電子商務熱。使得 B2B 企業經歷了發展、消弭到再復甦的坎坷歷程。一路走來，B2B 已日趨成熟，加之以中國適宜的大環境為依託。政府社會的大力支持、得天獨厚的行業優勢和成熟的管理經驗，使得 B2B 在各行各業中飛速發展，並一舉擊敗了 B2C，占據電子商務份額的95%。且 06 年較之 05 年增長了 97%，總交易額達 12800 億元。據「艾瑞」研究報告 2007 年中國通過 B2B 電子商務完成的交易額達到 21239 億元。較上年增長 65.9%。中國中小企業電子商務將進入「井噴式」發展時期。B2B 也在 2007 年被評為十大盈利模式中的 NO.1。但光環的影印下，卻有許多灰暗的一面值得我們去關注。如綜合平台的壟斷化、B2B 的粘性化、中小企業 B2B 的停滯化等。
1、模式單一
縱觀當前國內 B2B 領域，大量存在的是兩種模式：一種是行業垂直類 B2B 電子商務網站，即針對一個行業做深、做透，比如中國化工網、全球五金網等。此類網站無疑在專業上更具權威，精確。而另一種則是水平型的綜合類 B2B 電子商務網站。覆蓋整個行業，在廣度上下功夫，比如阿里巴巴、環球資源等。
⑴行業綜合性 B2B 模式。此模式較成熟、風險低，但模式單一、陳舊，包括以「供求商機信息服務」為主的、以「行業咨詢服務」為主的、以「招商加盟服務」為主的、以「項目外包服務」為主的、以「在線服務」為主的、以「技術社區服務」為主的模式。買麥網、商格里拉、華聯 B2B 網上交易平台、中企動力「一大把」、中國網的「中國供應商」、億喜網等網站均處於踟躕不前的狀態。這一切表明，B2B 需要商業模式創新。依靠單一陳舊模式難以超越同行。
⑵行業垂直類 B2B 模式。垂直類網站服務和專業化網站服務因其易出奇、出新、靈活而將成為各個 B2B 公司和大型企業爭奪的焦點，也是未來 B2B 市場的另一新的發展方向。雖然垂直類 B2B 模式中的企業佔中國 B2B 份額小。但卻是許多風險投資家所看好的模式，也涌現出了幾匹黑馬。
2、壓力過大
電子商務在經歷了中化網上市的短暫激情後又回歸了冬眠，除了阿里巴巴、慧聰、中化、環球資源等為數不多的幾家網站之外，其他大部分網站沒能有幸得到社會的關注與媒體的追捧。而是像蟬的幼蟲一樣在泥土中一待就是好幾年。綜合平台中出現以「大粘小」現象和「馬太效應」。幾個大的網站使小 B2B 網站窒息或「胎死腹中」。
在中國電子商務應用與發展的過程中，企業的作用相當重要，但是國內已上網的企業中，對如何開展網路營銷和商務活動，缺乏詳細的規劃。雖然大部分企業已接通互聯網，但多數僅在網上開設了主頁和電子郵件地址，很多網站內容長期不更新，更談不上利用網路資源開展商務活動。
3、認識模糊
對為何需要 B2B 中介服務網站，企業認識模糊。讓陌生的買賣雙方在互聯網上相互溝通、查詢和匹配，將是一個大問題。就會在買賣雙方之間產生四個問題：一是因為信息溝通不暢，必然造成生產和需求不對稱，出現商品短缺和過剩並存的局面；二是由於一個賣家對應的買家有限，眾多買家和賣家就會形成多層銷售鏈，因而產生許多中間環節，致使銷售費用越來越高；三是由於買家與賣家選擇餘地的限制，造成買、賣競價不充分，既影響交易效率又不能營造一個公平的市場環境；四是由於信息不暢，對市場反應遲鈍，從而造成庫存積壓，生產成本加大的現象。而要解決上述四大問題，必然需要建立一個公共的信息交流與交易平台。國內三大外貿電子商務企業之一，環球市場網已致力於聯合中國 10 萬優質製造企業，打造一個可信的國際貿易平台。
4、行動盲目
對如何有效開展 B2B 電子商務，行動是盲目的。普遍的現象是：
⑴企業網站的內容定位不準確，或設計得過於簡陋，只有主頁和 E-mail 地址；或片面追求大而全，發布信息不分主次；或片面追求網站功能的強大，企圖「一站通」。
⑵經營方式不正確，對網站掛接在何處才有利於企業網上商務的開展缺乏本質上的把握，以為有了一個已注冊域名的網址，商家就會通過 Internet 自動找上門來。
發展趨勢
全球 B2B 電子商務交易一直占據主導地位，2002 年至今，呈現持續高速發展態勢，2007 年 B2B 全球交易額達到 8.3 萬億美元，2010 年達到 13 萬億美元，比 2007 年增長 50% 以上。2007 年中國的 B2B 電子商務交易額為 12500 億元，到 2010 年達到了 3.8 萬億元，可見 B2B 的市場是多麼的巨大。
一、B2B 將向更細分方向發展
中小企業由於沒有雄厚的資金支持，無實力做全行業的 B2B 行業網站，但是可以介入細分行業的電子商務網站或者區域性電子商務網站。如服裝服飾類皮鞋、西裝、男裝、女裝……細分網站都有一定的發展前景。一般來說，不管網站所處的行業有多細，只要全國有 300 家以上的企業一起細分產品為公司主導產品，這些細分行業都將有 1~2 家 B2B 網站的生存空間。
二、B2B 區域網站將興起
事實上中國絕大部分貿易 B2B/B2C 都還是集中在同城、同區交易。58 同城、趕集網等分類信息網站能獲得 VC 的追捧也就是發現同城交易的數額巨大這一事實。在中國商業信用體系尚未建立的情況下，再有選擇的前提下大部分商家都更願意選擇較近的進貨渠道，這樣一來可以較好的保障信用安全，二來可以更好的節省物流成本，提高利潤。因此，可以預見 B2B 區域網站會有較大的發展空間。但是 B2B 區域網站能否興起還將取決於網站運營商的地緣優勢。
三、B2B 新模式的崛起
在 B2B 電子商務領域中競爭日益激烈，大批 B2B 網站在在激烈的競爭中倒下。伴隨著他們的倒下，新生的企業以新的創新模式贏得市場的認可，在競爭激烈的市場環境中具有極強的核心競爭力。其中以中亞矽谷網 B2B+M 最具代表特色新模式。
是 MALL（商城）的縮寫。B2B+M即中亞矽谷網所代表的網上電子商務平台與基於中亞電子博覽中心實體商城而有機結合運作的全新商業模式，B2B+M既打破了實體商城輻射力的局限、同時有效地彌補了一般 B2B 網站所普遍存在的誠信缺失。
四、行業 B2B 網站將在更多環節充當行業服務角色
對供應商、采購商的信用、實力評估體系進一步完善，並得到創新，隨著行業 B2B 門戶網站的逐步深入行業，行業企業的信用、實力得到進一步透明化。讓采購商有更多機會選擇更多最合適的供應商，許多線下服務會深入到企業內部，比如：一對一的培訓服務，實地評估、考察工廠、市場調查、人才招聘，行業軟體服務等將會獲得更多的應用。
⑤ 雄獅狼男裝·招商手冊
江蘇常熟創億服飾有限公司創立於2003年，地處江蘇常熟，目前共有員工1200多人，其中產品開發設計人員60多人，公司擁有先進的pgm系統製版中心，新產品開發和品質研製於一體的服飾專業生產加工基地，基地佔地面積40000多平方米，
2013年擴建了佔地面積5000平方米的集產品開發、形象展示廳與休閑娛樂於一體的綜合型辦公大樓。
品牌使命/Brand Mission
社會中堅階層專屬的著裝搭配美學顧問，演繹內斂不張揚、優雅不流俗的美學時裝風尚！
品牌願景/Brand Vision
打造中國社會中堅商務時尚男裝品牌NO.1
品牌精神/Brand Spirit
締造企業與客戶、客戶與產品、產品與美學的融合關系，務實求真、創新求進，引領商務時尚男裝的時代潮流方向。面對挑戰，雄獅狼迎頭而上，展現男士的拼搏魅力；塑造品味，雄獅狼大膽突破，展示男士的果敢魄力；打造品質，雄獅狼體貼入微，顯露男士的溫柔細致。
品牌形象/Brand Image
成熟、穩重、內斂，果敢鑄造非凡事業，積極創造美好生活，崇尚商務男裝時尚藝術美學價值，蘊含優雅、自信、樂觀等特質，迸發中國商務時尚男裝新潮力量，演繹男士全新形象。
著落與商業區、金融區、鬧市區、辦公區等的主要街道、靠近十字路口則更好。
具備交通便利性、地鐵站口、公交站、汽車站等位置應列為首選。
商店可見度強。
租金適度。
租期不少於一年。
店鋪格局是淺方形最佳。
面積大小最好不小於60平方米。
門面不小於6米寬、且越寬越好。
水、電、照明、空調等基礎設備完善。
店面設計：
針對申請者的實際店面，專櫃情況提供統一的CI形象識別系統，同一品牌形象。
營銷管理：
總部將定期或不定期探訪加盟商，根據經營情況，為加盟提供好員工培訓，指導店鋪管理和提高銷售
形象物品：
總部免費提供分店鋪形象物品，如海報，弔旗，宣傳品，產品推介畫冊及適量禮品等。
廣告宣傳：
總部提供全國性的廣告宣傳（雜志，報刊，電視，網路等）
營銷分析：
總部全面實行貨品銷售跟蹤管理，有市場營銷員來分析各加盟商銷售情況，為加盟商提供專業性指導
會員制度：
總部為加盟商擴展一級市場，鞏固客源，建立會員制度，給與讓利和更多售後服務，力求讓消費者與加盟商貼心，讓消費者感受到雄獅狼品牌的時尚品味和誠摯的服務。