① 上海恩浩投資（控股）有限公司
公司概況
1）定義恩浩
恩浩是涵蓋房地產開發全過程（開發、投資銀行、包銷、設計、策劃、營銷、廣告、直銷、運營等）的全程服務企業
恩浩成立於2007年，歷經四年的快速發展，現已成長為華東商業地產界的領軍企業。公司專注於兩大業務領域——商業地產業和酒店旅遊度假地產。
公司前身為上海恩浩房地產經紀有限公司，主營業務為房地產策劃與營銷代理。自2007-2011期間，在長三角代理、包銷了十五個商業地產項目；期間曾占據浙江嘉興商業樓盤銷售50%以上的市場份額；四年間累計銷售額共計約60億元。
公司秉承「中國商業地產全程服務商」的經營理念，自2009年始，先後進軍廣告、房產直銷、商業運營、酒店管理、室內裝飾、地產開發、投資銀行；並在以上領域均取得快速且優異的發展。截止今日，恩浩控股已成為固定資產逾3億元，企業員工近800人，業務區域涵蓋上海、浙江、江蘇、山東的大型商業地產全程服務企業。
自2010年始，恩浩全面進入房地產開發領域，在浙江桐鄉與知名企業巨匠集團，聯合開發桐鄉市中心商業綜合體「巨匠城市廣場」與「巨匠中央大廈」；在山東海陽與中國道洪集團、中凱地產聯合開發逾10萬平米的「膠東義烏小商品物流城」，並在浙江海寧與浙江寶馬汽配集團聯合打造「海寧百匯海隆大市場」，在中國知名景區浙江烏鎮，收購與運營「烏鎮朋悅旅遊購物商廈」項目。
2）大事記
2007年，上海恩浩房地產經紀有限公司成立；
2007年09月，代理浙江濮院九龍港餐飲休閑街；
2008年03月，代理浙江桐鄉城南商業廣場，將一個停滯了2年的商業存量項目，重新策劃包裝、銷售，用5個月即創造銷售3億元的優異成績，一舉奠定恩浩地產在嘉興的知名度，並迎來眾多項目慕名合作，並迎來快速發展。
2008年07月，接手杭州代理商賣不動的浙江桐鄉紅星美凱龍，僅用4個月實現近4億元的銷售與資金回籠；
2008年09月，公司進入房產直銷領域，創立上海三恩房地產經紀有限公司，截止今日，三恩已擁有上海、蘇州、常熟、張家港、江陰、太倉、南通6個城市布點，員工人數近300人的上海領先的房地產直銷企業；
2008年11月，在世界金融海嘯的背景下，接手同行賣不動的浙江濮院環貿中心，實現六月清盤的銷售佳績，並且環貿中心女裝毛衫市場於2009年08月成功開業，至今運營狀況良好；
2009年09月，參與策劃、銷售、運營嘉興紅星美凱龍全球家居生活廣場（中南家居廣場），並用六個月時間銷售4.5億，並實現項目2010年9月成功開業；
2009年10月，代理浙江濮院中央商城毛衫市場，三月實現近4億銷售額，創造當地銷售神話；
2009年12月，接手江蘇常熟賣不動的中凱國際辦公樓物業，將其高區辦公改造並包裝成產權式酒店「世貿飯店」，並實現高價售磬且成功開業；
2009年11月，接手浙江海寧許村家紡國際項目，五個月該項目售磬；
2010年04月，在中國知名景區浙江烏鎮，收購廣業大廈項目，更名為「烏鎮朋悅旅遊購物商廈」，項目已於2011年5月1日成功開業；
2010年05月，在浙江嘉興成立房地產直銷體系：嘉興美嘉房地產經紀有限公司，截止今日，美嘉行已擁有嘉興、海寧、桐鄉、杭州等4個城市布點，員工人數近200人的浙北領先的房地產直銷企業；
2010年06月，代理並運營桐鄉綠都錦苑社區商業街，三個月該項目售馨並招商開業，截止今日，商業街入駐率95%，且引進永和茶樓、東興超市等一批嘉興知名商業品牌；
2010年03月，與中國道洪集團、中凱地產聯合收購山東海陽金泰置業有限公司全部股權，並開發逾10萬平米的「膠東義烏小商品物流城」；
2010年07月，以恩浩項目售樓處建設裝飾與契機，創立嘉興恩浩裝飾工程有限公司，旨在為恩浩地產開發、代理做裝飾配套，並向市場承擔裝飾業務；
2010年10月，與知名企業巨匠集團，聯合開發桐鄉市中心商業綜合體「巨匠城市廣場」，並實現3月清盤的佳績；
2010年10月，在浙江濮院代理「濮院商貿中心」項目，實現六月清盤的佳績；並進行後期招商運營，其中毛紗一條街與商務酒店均將於2012年初開業；
2011年03月，與知名企業巨匠集團，聯合開發桐鄉市中心商業與星級酒店綜合體「巨匠中央大廈」；
2011年04月，在宏觀調控背景下，代理浙江大麻「杭州灣輕紡城」項目，並實現1月銷售50%的銷售佳績；
2011年03月，在浙江嘉興與浙江嘉洲投資聯合打造「嘉洲世貿中心」，項目將於2011年08月上市；
2011年04月，在浙江海寧與浙江寶馬汽配集團聯合打造「海寧百匯海隆大市場」，項目將於2011年09月上市；
2011年05月18日，恩浩嘉興區域總部大廈（6層近4000平米大樓）裝飾完畢並投入使用；
2011年5月20日，在原三恩直銷、美嘉直銷的基礎上，成立「恩浩狼牙移動直銷大隊」，建立強有力的移動作戰直銷部隊；
2011年07月01日，恩浩上海總部搬遷至上海中江路國盛中心1號22層；
企業文化
1）恩浩理念
經營理念：天恩浩大，築地百年
恩浩使命：以商業地產為城市的持續發展創造（傳遞）動力
恩浩價值觀： 好信譽、大格局、強執行、同富裕
恩浩發展（營運）目標：
2010年全力進入房地產開發、包銷、營銷、運營領域
2013年組建恩浩集團
2018年實現公司上市
2）企業公民
「企業公民與企業社會責任」已經成為一個現代企業的基本行為方式和准則。
恩浩控股一直以「以天下為己任、以企業為本位、創造財富、共同富裕」為宗旨，深感社會責任對於現代企業公民的意義，立志於做一個對社會持續貢獻的百年企業。
恩浩的地產項目，不僅追求銷售成功，同時也追求運營成功，追求企業、社會、客戶三重利益價值；
恩浩內部成立「恩浩員工互助基金」，旨在提倡員工彼此幫助、彼此相愛的關愛理念；讓有困難的員工得到關愛和幫助；
恩浩內部成立「恩浩社會助學基金」，旨在幫助中國困難學生完成學業，走向成才；
每遇重大災難事故，恩浩積極向災區、紅十字會進行捐款捐物，盡企業公民應盡之責任。
業務版塊
1、房地產投資銀行
迅速發展的中國房地產業已邁入一個地產與資本相結合的「金融時代」，資本力量的強弱與否、善用資本能力的高低，將註定企業在未來市場格局中的地位。
自恩浩地產2009年快速發展之始，我們即進行「地產+金融」兩大領域結合的實踐和探索，推出房地產投資銀行服務，旨在通過構建「地產項目投資銀行服務平台」， 以自有資本為基礎、融入浙江溫州資本、行業合作夥伴資本，為公司項目操作提供充足的資金保障；依託恩浩眾多土地資源、項目資源、合作夥伴資源；通過拿地開發、收購地產項目公司股權、商業地產項目包銷等綜合性的經營模式，取得了巨大的投資回報，並成為了資金夥伴最佳回報的商業地產銀行家。
在項目操盤與執行過程中，我們以強大的策劃與產品設計能力、使命必達的執行力、巔覆式的營銷能力、深厚的商業後期招商與運營能力；最大化減小投資風險、最快速縮短項目操作周期、最快速回收資金投入、最大化創造高額回報；2010-2011，我們已成功運作5個項目，獲得了政府、市場、合作夥伴的巨大肯定。
2、房地產開發
恩浩控股於2010年03月，與與中國道洪集團、中凱地產聯合收購山東海陽金泰置業有限公司全部股權，並開發逾10萬平米的「膠東義烏小商品物流城」；
自2011年始，恩浩全力進入商業地產開發領域，擬將目標市場鎖定為二三四線城市，開發「商業市場綜合體」項目，並從膠東義烏小商品物流城始，建立「大都會城市廣場」品牌。
合作方式：
1）、項目公司轉讓；
2）、合作開發；
3、地產項目包銷
經營方式：地產項目包銷，即恩浩與項目開發商簽定《項目包銷協議》，設定收購底價，付款金額與周期；然後恩浩自行設定價格，自行對項目進行改造、銷售面積分割、銷售執行與後期運營，在約定的時間周期內按約定完成項目銷售，如未按期完成銷售額，則由恩浩注入資金以達到承諾的付款金額或將剩餘房源由恩浩一次性按包銷價格買斷。
承接優質商業項目的合作洽談。
代表項目：巨匠城市廣場（宏望大廈）
包銷前項目形象：
包銷後項目形象改造後：
銷售周期：3個月90%
4、項目營銷代理
服務領域：恩浩專注於商業地產、與酒店旅遊地產的營銷代理。
服務產品：社區商業、購物中心、綜合體、專業市場、產權式酒店、單身公寓、度假公寓等
服務模塊：
1）、前期策劃
市場調研：區域房地產市場研究、區域商業地產研究、區域商業業態調研、區域商業需求研究等；
項目定位：項目業態定位、概念定位、目標消費群定位、銷售購房者定位、銷售價格定位、銷售周期設計等；
投資分析：靜態財務分析，盈虧平衡點分析，敏感性分析及項目風險評估；
產品研發及概念規劃設計：產品創新，戶型建議，商業動線設計、外立面風格設計、概念規劃、景觀規劃等；
2）、營銷代理
營銷推廣策劃：品牌策劃，項目包裝策略，市場推廣整合營銷策略等
代理銷售：代理銷售執行
3）、營銷顧問：
項目競爭環境分析，營銷策略，銷售組織、訓導，銷售執行控制，推廣計劃及推廣效果評價等。
代表項目：
桐鄉紅星美凱龍、嘉興紅星美凱龍、濮院中央商城毛衫市場、常熟世貿飯店等
5、房產直銷
房產直銷，亦稱為房產行銷；是不同於以廣告拉動客戶、售樓員在售樓處坐等客戶上門的傳統營銷方式。而通過電話直銷、市場派單、人脈網路營銷、陌生拜防等方式，與有效客戶直接溝通，進而帶往現場及售樓處產生銷售成績的銷售方式。
恩浩直銷團隊，下分三個團隊，共約500個業務員：
一為上海三恩房地產經紀有限公司，共擁有上海、蘇州、常熟、張家港、江陰、太倉、南通6個城市布點，員工人數近300人的上海領先的房地產直銷企業；
二為嘉興美嘉房地產經紀有限公司，共擁有嘉興、海寧、桐鄉、杭州等4個城市布點，員工人數近200人的浙北領先的房地產直銷企業；
三為恩浩在以上二個團隊的基礎上，因項目分布遠的經營特性，成立「恩浩狼牙移動直銷大隊」，這支移動團隊已在嘉興、山東青島、煙檯布點；為恩浩的項目銷售提供強有力的支持。
6、工程裝飾
2010年07月，以恩浩項目售樓處建設裝飾與契機，創立嘉興恩浩裝飾工程有限公司，旨在為恩浩地產開發、代理做裝飾配套，並向市場承擔裝飾業務；
代表項目：巨匠城市廣場售樓處、巨匠中央大廈售樓處、濮院商貿中心售樓處、海陽百匯海隆售樓處、恩浩上海總部、恩浩嘉興總部、烏鎮朋悅假日酒店、住宅套房案例等。（放圖片）
7、商業運營
恩浩自2008年始，與行業領先的商業品牌，如紅星美凱龍、江南摩爾運營團隊、仕泰隆機床模具市場等，進行了廣泛且深入的合作；因恩浩的主力業務產品為商業地產，故與建材裝飾傢具、羊毛衫、服裝、小商品、百貨、家電、汽配、五金機電、模具機床、汽配、新能源等多個業態的多個經營品牌、市場團隊進行過合作。
2010年始，恩浩成立了自己的商業運營公司與酒店管理公司，一為管理恩浩旗下的商業與酒店項目；二為向市場輸出品牌與服務。
② 急需高檔女裝工作服圖片，如空姐服的圖片。 用於 售樓部置業顧問的服裝
空姐服裝的圖片，鄭州夢迪服飾有，款式比較新穎，面料選擇的都比較高檔
③ 品牌女裝銷售技巧
與顧客商談或會晤時，如果你對答模糊不清或不能准確表達自己的意思，很容易引出誤會或麻煩來，使顧客對你的信心產生懷疑，這種情況當然十分糟糕。為避免此類情況發生，你要學會選用適當的言辭來表，達自己的意思。
說話措辭要小心，切勿使用過分嚴厲的語言。人與人的交往是很微妙的，只是一兩句不當的話便可能破壞顧客與你之間的感情，待客態度方面最要緊的是，用恭敬有禮的說話方式與顧客交談，不要使對方產生不愉快的感覺。自己想講的話，用有禮貌的言辭清楚利落地說出來。
學習說話的技巧，無論是政治家、喜劇演員，還是普通人，都不能缺少這方面的練習。你的工作任務之一是接待顧客，如果你說話漫不經心，會令顧客很不愉快，而你自己還不知怎麼得罪了顧客，當然也不會在說話方面有所改進。如果能夠掌握說話技巧，自信心自然會增強，成功的機會就增多了。
多些自我啟發，說話時多加思考，加上平時多練習說話的技巧，說出話來自然會富有情理，語言精練，容易被接受。
招式A：從心開始
一．區別對待：不要公式化地對待顧客
為顧客服務時，你的答話過於公式化或敷衍了事，會令顧客覺得你的態度冷淡，沒有禮待他們，造成顧客不滿。所以要注意以下幾點:
1、看著對方說話
無論你使用多麼禮貌恭敬的語言，如果只是你一個人說個不停，而忽略你的顧客，他會覺得很不開心。所以說話時要望著對方。你不看著對方說話，會令對方產生不安。如果你一直瞪著對方，對方會覺得有壓迫感。你要以柔和的眼光望著顧客，並誠意地回答對方的問題。
2、經常面帶笑容
當別人向你說話，或你向別人說話時，如果你面無表情，很容易引起誤會。在交談時，多向對方示以微笑，你將會明白笑容的力量有多大，不但顧客，你周圍的人，甚至你自己也會覺得很快樂。但是如果你的微笑運用不當，或你的笑容與談話無關，又會令對方感到莫名其妙。
3、用心聆聽聽對方說話
交談時，你需要用心聆聽對方說話，了解對方要表達的信息。若一個人長時間述說，說的人很累，聽的人也容易疲倦，因此，在交談時，適度地互相對答較好。
4、說話時要有變化
你要隨著所說的內容，在說話的速度、聲調及聲音的高低方面做適度的改變。如果像機械人說話那樣，沒有抑揚頓挫是沒趣味的。因此，應多留意自己說話時的語調、內容，並逐步去改善。
二．擒客先擒心
不在乎曾經擁有(顧客)，但求天長地久。
每天早上，你應該准備結交多些朋友。
你不應向朋友推銷什麼，你應替他尋找想買的。
賣一套房給顧客，和替顧客買一套房是有很大的分別的。
顧客喜歡選購而不喜歡被推銷。
集中注意力去了解顧客的需求，幫助顧客選購最佳的住宅，務求使顧客感到滿意。
顧客不是單想買一個物業，他是希望買到一份安心，一份滿足感，一個好的投資和一份自豪的擁有權。
最高的推銷境界是協助顧客獲得更輕松、更愉快的生活，可能短暫時間內不能獲取更多收益(這可能性不大)，但你的感受應該十分良好，當你習慣了這個做法之後，你的收益將會突飛猛進。
三．眼腦並用
1、眼觀四路，腦用一方。
這是售樓員與客戶溝通時應能達到的境界。密切觀注客戶口頭語、身體語言等信號的傳遞，留意他的思考方式，並准確作出判斷，將銷售順利進行到底。顧客在決定「落定」之前，通常都會找一些借口來推搪，銷售員一定要通過觀察去判斷真與假，不要相信客人推搪的說話，要抓住客戶的心理反應，抓住客戶的眼神，要用眼去看，去留意，多用耳去聽。
2、留意人類的思考方式
人類的思考方式是通過眼去看而反應到腦的思維，因此我們可利用這一點來加強客人的視覺反應，增強其感覺，加深印象。即使客人有理性的分析都願意購買感官強的東西，例如:兩人拍拖，男的對女的說「我愛你」，女的可能會沒有什麼感覺，若男的再送鮮花來加強其感覺，則女的除了聽到「我愛你」這句話外，還可以用眼去看到，並加強「我愛你」這句話的可信度。
3、口頭語信號的傳遞
當顧客產生購買意思後，通常會發出如下的口頭語信號:
顧客的問題轉向有關商品的細節，如費用、價格、付款方式等;
詳細了解售後服務;
對推銷員的介紹表示積極的肯定與贊揚;
詢問優惠程度;
對目前正在使用的商品表示不滿;
向推銷員打探交樓時間及可否提前;
接過推銷員的介紹提出反問;
對商品提出某些異議。
4、身體語言的觀察及運用
通過表情語信號與姿態語信號反映顧客在購買過程中意願的轉換。
5、表情語信號
顧客的面部表情從冷漠、懷疑、深沉變為自然大方、隨和、親切;
眼睛轉動由慢變快、眼神發亮而有神采，從若有所思轉向明朗輕松;
嘴唇開始抿緊，似乎在品味、權衡什麼。
6、姿態語信號
顧客姿態由前傾轉為後仰，身體和語言都顯得輕松;
出現放鬆姿態，身體後仰，擦臉攏發，或者做其他放鬆舒展等動作;
拿起訂購書之類細看;
開始仔細地觀察商品;
轉身靠近推銷員，掏出香煙讓對方抽表示友好，進入閑聊;
突然用手輕聲敲桌子或身體某部分，以幫助自己集中思路，最後定奪。
7、引發購買動機
每個顧客都有潛在的購買動機，可能連他自己都不知道，銷售員的責任就是「發掘」這個潛藏的動機，不要被顧客的外貌及衣著所欺騙，即使他只是買菜經過的也可取得這樣的機會。銷售員切忌認為客人無心買樓而採取冷漠或對立的態度，並不要等顧客詢問，而是主動招呼，主動引導客人。
四、與客戶溝通時的注意事項
1、勿悲觀消極，應樂觀看世界2、知己知彼，配合客人說話的節奏3、多稱呼客人的姓名4、語言簡練，表達清晰
5、多些微笑，從容人的角度考慮問題6、產生共鳴感7、別插嘴打斷客人的說話8、批評與稱贊9、勿濫用專業化術語
10、學會使用成語
招式B:按部就班
一、初步接觸
初步接觸是要找尋合適的機會，吸引顧客的注意，並用與朋友傾談的親切語氣和顧客接近，創造銷售機會。在這個階段，售樓員應達成三個目的:獲得顧客的滿意、激發他的興趣、贏取他的參與。所以售樓員必須切記，你最初所留下的強烈印象是在你本身的控制范圍之內的。有三點應特別留意:
一是即使是老客戶，也不能因交情深厚而掉以輕心;
二是你不可能將客戶的生意全包了;
三是你雖有出售的東西給客戶，但客戶擁有買與不買的權利。
1、初次接觸的日的
一般來講顧客表示滿意的情感及功能有:
情感 功能
1)高興 再現 2)接受 融合 3)驚訝 調整
4)害怕 防護 5)期望 探索
b．激發他的興趣
在談這個問題時，讓我們光閱讀以下兩個實驗。
實驗一:小阿爾伯特是個11個月的嬰兒，當一隻小白鼠出現在他面前時，他並不害怕，每當他一碰它，就敲擊鐵棒，產生使他感到震驚與害怕的聲響，這樣，小阿爾伯特對安全的基本需求就被激活了。
實驗二：19世紀末期，俄國生理學家利．巴甫洛夫(1920年)能夠使狗對鈴聲產生條件反射，這是個大家都比較熟悉的實驗，每次搖鈴，就給狗餵食，狗會分泌唾液。很快，只需搖鈴，就可使狗分泌唾液。狗已由鈴聲「聯想」到食物。
我們在每一次接待到訪客戶時，都要帶給客戶一個積極的能給他帝來利益的消息，這樣每一次客戶看到你時都會表現出興奮的狀態，而你的陳述就比較容易了。
利用心理學的知識來建立客戶的被激發心理是重要的溝通手段。
C．贏取客戶的參與
無論前兩個目的表達是多麼成功，如果我們不能贏取客戶的參與，那麼，我們會在銷售介紹中遇到較多的拒絕、異議和冷淡，因為客戶的潛在消費欲並沒被很好地誘導出來。
有很多種方法可以贏取客戶的參與，發展商應根據目標市場的個性特徵和喜好，策劃與本樓盤市場定位相匹配的活動。例如某些樓盤在內部認購或開盤等重要節日舉行活動讓客戶參與其中；或在設計小區功能、會所功能及裝修方案時讓客戶參與，溝通客戶所需的設計方案或在樓盤進行環藝園林設計時，舉行某些環藝小品、攝影作品的徵集活動，以此贏得客戶的參與，激發對該樓盤的興趣，擴大該樓盤知名度。
2、儀態要求
◆站立姿勢正確，雙手自然擺放，保持微笑，正向面對客人。◆站立適當位置，掌握時機，主動與顧客接近。
◆與顧客談話時，保持目光接觸，精神集中。◆慢慢退後，讓顧客隨便參觀。
3、最佳接近時機
◆當顧客長時間凝視模型或展板時。◆當顧客注視模型一段時間，把頭抬起來時。◆當顧客突然停下腳步時。
◆當顧客目光在搜尋時。◆當顧客與銷售員目光相碰時。◆當顧客尋求銷售員幫助時。
4、接近顧客方法:打招呼，自然地與顧客寒喧，對顧客表示歡迎
◆早上好/你好!請隨便看。
◆你好，有什麼可以幫忙?
◆有興趣的話，可拿份詳細資料看看。
5、備注
◆切忌對顧客視而不理。
◆切勿態度冷漠。
◆切勿機械式回答。
◆避免過分熱情，硬性推銷。
二、揣摩顧客需要
不同的顧客有不同的需要和購買動機，在這一時刻，銷售員必須盡快了解顧客的需要，明確顧客的喜好，才能向顧客推薦最合適的單位。
售樓員切記
1、要求
◆用明朗的語調交談。
◆注意觀察顧客的動作和表情，是否對樓盤感興趣。
◆詢問顧客的需要，引導顧客回答，在必要時，提出須特別回答的問題。
◆精神集中，專心傾聽顧客意見。
◆對顧客的問話作出積極的回答。
2、提問
◆你對本樓盤感覺如何?
◆你是度假還是養老?
◆你喜歡哪種戶型?
◆你要求多大面積?
3、備注
◆切忌以貌取人。
◆不要只顧介紹，而不認真傾聽顧客談話。
◆不要打斷顧客的談話。
◆不要給顧客有強迫感而讓對方知道你的想法。
三、引導顧客成交
清楚地向顧客介紹了情況，到現場參觀了樓盤，並解答了顧客的疑慮，這一刻銷售員必須進一步進行說服工作，盡快促使顧客下決心購買。
1、成交時機
◆顧客不再提問、進行思考時。
◆當客戶靠在椅子上，左右相顧突然雙眼直視你，那表明，一直猶豫不決的人下了決心。
◆一位專心聆聽、寡言少問的客戶，詢問有關付款及細節問題，那表明該客戶有購買意向。
◆話題集中在某單位時;
◆顧客不斷點頭對銷售銷員的話表示同意時。
◆顧客開始關心售後服務時。
◆顧客與朋友商議時。
2、成交技巧
◆不要再介紹其他單位，。
◆讓顧客的注意力集中在目標單位上。
◆強調購買會得到的好處，如折扣、抽獎、送禮物等。
◆強調優惠期，不買的話，過幾天會漲價。
◆強調單位不多，加上銷售好，今天不買，就會沒有了。
◆觀察顧客對樓盤的關注情況，確定顧客的購買目標。
◆進一步強調該單位的優點及對顧客帶來的好處。
◆幫助顧客作出明智的選擇。
◆讓顧客相信此次購買行為是非常正確的決定。
3、成交策略
◆迎合法
我們的銷售方法與您的想法合拍嗎?
這一方法的前提是:售樓員可以肯定地知道客戶的想法。
◆選擇法
先生，既然您巳找到了最合適自己的樓盤，那麼您希望我們何時落定呢?
在使用提問的方法時，要避免簡單的「是」或者「否」的問題。
◆協調法
我想在公司叫客戶名單上也加上您的名字，您認為怎樣做能達到這個目標呢?
◆真誠建議法
我希望與您達成協議，我們還需要做哪些方面的努力呢?
如果對方表現出較多的異議，這種方法可幫助售樓員明確客戶的主要異議。
◆利用形勢法
促銷期只剩一天了，如果今天不能下定，樓盤價格的提升將給您帶來很大的損失。
4、備注
◆切忌強迫顧客購買。
◆切忌表示不耐煩:你到底買不買?
◆必須大膽提出成交要求。
◆注意成交信號。
◆進行交易，乾脆快捷，切勿拖延。
四、售後服務
顧客咨詢有關售後服務的問題或質量時，促銷員應耐心聽取顧客意見，幫助顧客解決問題，並根據問題解決情況，給顧客留下認真細致的服務印象。
1、要求
◆保持微笑，態度認真。
◆身體稍稍傾前，表示興趣與關注。
◆細心聆聽顧客問題。
◆表示樂意提供幫助。
◆提供解決的方法。
2、備注
◆必須熟悉業務知識。
◆切忌對顧客不理不睬。
◆切忌表現漫不經心的態度。
五 結束
終結成交是銷售過程中的自然結果，在對客戶進行銷售介紹時，客戶一旦暗示他希望獲得你的產品或服務，銷售員就應該立即准備終結成交。或者如售樓員發現雙方的讓步都已經達到極限，無法再取得新的進展時，那麼就該作出最好的決定--終結成交。
成交結束，或結束整個過程，在這個時刻，應向顧客表示道謝，並歡迎隨時到來。
1、要求
◆保持微笑，保持目光接觸。
◆對於未能即時解決的問題，確定答復時間。
◆提醒顧客是否有遺留的物品。
◆讓客人先起身提出走的要求，才跟著起身。
◆目送或親自送顧客至門口。
◆說道別語。
2、備注
◆切忌匆忙送客。
◆切忌冷落顧客。
◆做好最後一步，以期帶來更多生意。
3、終結成交後的要點
銷售成功了，成交了，是不是就萬事大吉了呢?其實，這只是下一次銷售的開始。如果售樓員不能總結本次銷售成功的原因和經驗，可能這只是一次偶然或孤立的成功。
售樓員應以明白事理的心態知道，銷售是一個系統工程，從你入行之日起，你的一言一行都影響著你的工作，為了給下一次銷售也帶來成功，你不妨在終結成交之日自問:
◆在銷售過程中，我是否留意了對價格的保護?
◆在銷售過程中，我是否得到了競爭的情報?
◆在銷售過程中，我是否設法使客戶增加了對自己產品的認識?
◆在銷售過程中，我是否明白知道客戶不需要的是什麼?
◆在銷售過程中，我是否過分注重與客戶的私交?
招式C:循序漸迸
一、銷售員應有的心態
任何一個推銷專家都必須經歷一個從無知到有知、從生疏到熟練的過程，只要敢正視暫時的失敗和挫折，並善於從中吸取經驗教訓，那麼成功終會向你招手。
1、信心的建立
強記樓盤資料
熟練掌握樓盤資料，自然可以對答如流，增強顧客對銷售員的信任，同時銷售員的自我信心亦相應增強。
方法:克服自卑心態的「百分比定律」。
a，假定每位顧客都會成交
銷售員要對每一個到來的顧客假定都會購買，使自己形成一種條件反射，積極地去銷售，從而增大成功率，使銷售員具有成功感而信心倍增。
B，配合專業形象
人靠衣裝，好的形象能拉近人與人之間的距離，便於雙方的溝通。自我感覺良好，自然信心亦會增加，自我發揮亦會良好。
2、正確的心態
a，衡量得失
銷售員通常都會遇到被人拒絕或面子上不好過的事情，例如，派發宣傳單時，遇上拒接的情況，銷售員應正確對待該行業的工作，在遭受拒絕時認為自己本身並沒有任何損失，反而增長了見識，學會在逆境中調整心態。
B，正確對待被人拒絕
被拒絕是很普遍的，但銷售員不要讓這表面的拒絕所蒙蔽當顧客只借口拒絕，並不是沒有迴旋的餘地，那就表明還有機會，銷售員不要輕易放棄，過一段時間可以再跟進。
3、面對客戶的心態及態度
a，從客戶的立場出發
「為什麼這位顧客要聽我的推銷演說?"所有的推銷是針對客戶的需要不是你的喜好。銷售員要先了解客人的目的，明確自己的銷售目的：令客人落定，清楚自己的出發點，並對症下葯。結合顧客的情況，介紹他所需，迎合客人的心態，拉近雙方的距離。
b，大部分人對誇大的說法均會反感
世界上沒有十全十美的東西，銷售員過分的誇張，會引起顧客的不相信和不滿，若對不關痛癢的不足作及時的補充和說明，做到自圓其說，並幫助客人作對比，讓客人有真實感，加深對銷售員的信任感。
4、討價還價的心態技巧
a，主動提供折扣是否是好的促銷方法
這是一個不太好的促銷方法，因為作為一手的樓盤，都是明碼實價的，銷售員如一律放鬆折扣，則客人就會「吃住上」，不放鬆反而會促進成交，若客人到最後還是咬緊折扣，可適當放1個點，但不要讓他感到很容易，要做一場戲，例如打假電話，並一邊打電話一邊迫使客人即時取錢答應「落定」，才給折扣。若客人不夠錢付定金，也不要輕易答應不足定也可以，再作一番假，讓客人感恩戴德地自覺把身上所有的錢掏盡，才受理他的「落定」。
有些戲是一定要做的，可減少「塌定」情況和減少日後客人刁難事件。
二、尋找客戶的方法
大千世界。人海茫茫，各有所需。應如何尋找顧客，才能做到有針對性，才能事半功倍呢？
1、宣傳廣告法：廣而告之，然後坐等上門，展開推銷。
2、展銷會：集中展示模型、樣板。介紹情況、聯絡雙方感情、抓住重點，根據顧客意向，有針對性地追蹤、推銷。
3、組織關系網路：善干利用各種關系，爭取他們利用自身優勢和有效渠道，協助尋找顧客。
4、權威介紹法:充分利用人們對各行各業權威的崇拜心理，有針對性地邀請權威人士向相應的人員介紹商品，吸引顧客。
5、交叉合作法：不同行業的推銷員都具有人面廣，市場信息靈的優勢，售樓員可利用這一點加強相互間的信息、情報的交換，互相推薦和介紹顧客。
6、重點訪問法:對手頭上的顧客，有重點地適當選擇一部分直接上門拜訪或約談，開展推銷「攻勢」。
7、滾雪球法:利用老客戶及其關系，讓他現身說法，不斷尋找和爭取新的顧客，層層擴展，像滾雪球一樣，使顧客隊伍不斷發生擴大。
三、銷售五部曲
建立和諧引起興趣完成交易引發動機提供解答
這五個步驟相當合理，而且都有心理學的知識做基礎，因此相當有效。
●為了使顧客樂於接受你的服務，你必須給予他們良好的第一印象，並與之建立和諧的關系。
●為了讓顧客持續保持注意力，你必須引發他們的興趣。假如他們相信你的服務會帶給他們許多益處，他們就會感興趣，就會一直注意聽你交談。
●之後，你讓顧客相信：接受你的服務，的確是聰明的抉擇，因為他們的確會從你的服務中，找到滿足需求的解答。
●顧客也許對該樓盤感興趣，也相信你的服務對他們有好處，但還是不會購買。因此，在你引發對方興趣之後，也在你說服他相信樓盤的種種賣點之後，你還得使顧客產生購買慾望。如此，你才能把樓盤銷售出去，總而言之，你要引起對方購買的動機。
●雖然對方相信該樓的確如你所說的那麼好，也想擁有，但這仍不保證你已取得訂單。拖延或遲疑決不是一般人的毛病。因此，你得協助他們做決定，如此才能使他們付諸行動，達成交易。
這些方法富有彈性。
◆ 你有時可把兩個步驟合並成一個步驟，尤其是建立和諧與引發興趣這兩個步驟。
◆五個步驟並非每次都要按照次序進行。比如，有警覺性的業務人員很可能在提供解答階段就成交了。
◆五個步驟並非缺一不可。
四、促銷成交
1、釣魚促銷法
利用人類需求心理，通過讓顧客得到些好處，來吸引他們採取購買行動。
2、感情聯絡法
通過投顧客之所好，幫顧客實現所需，使雙方有了親合需求的滿足息而促發認同感，建立心理相容的關系，使買與賣雙方矛盾的心理距離縮小或消除，從而達到銷售目的。
3、動之以利法
通過提問、答疑、算賬等方式，向顧客提示購買商品所給他們帶來的好處，從而打動顧客的心，刺激他們增強購買的慾望。
4、以攻為守法
當估計到顧客有可能提出反對意見，搶在他提出之前有針對性地提出闡述，發動攻勢，有效地排除成交的潛在障礙。
5、從眾關連法
利用人們從眾的心理，製造人氣或大量成交的氣氛，令顧客有緊迫感，來促進顧客購買。
6、引而不發法
在正面推銷不起作用的情況下，可找顧客感興趣的話題展開廣泛的交流，並作出適當的引導和暗示，讓顧客領悟到購買的好處，從而達成交易。
7、動之以誠法
抱著真心實意、誠心誠意、沒有辦不成的心態，讓顧客感受到你真誠的服務，從心理上接受上。
8、助客權衡法
積極介入，幫助顧客將某些比較明顯的利弊加以分析比較，讓顧客充分權衡了利大幹弊而作出購買決定。
9、失利心理法
利用顧客既害怕物非所值，花費了無謂代價，又擔心如不當機立斷，就會「過了這個村就沒有這個店」的心理，來提醒顧客下定決心購買。
10、期限抑製法
推銷員可以利用或製造一些借口或某些客觀原因，臨時設置一個有效期，讓對方降低期望值，只能在我方的方案范圍內和所設定的期限內作出抉擇。
11、欲擒故縱法
針對買賣雙方經常出現的戒備心理和對持現象，在熱情的服務中不應向對方表示「志在必得」的成交慾望，而是抓住對方的需求心理，先擺出相應的事實條件，表現出「條件不夠，不強求成交」的寬松心態。使對方反而產生不能成交的惜失心理，從而主動迎合我方條件成交。
12、激將促銷法
當顧客已出現欲購買信號，但又猶豫不決的時候，推銷員不是直接從正面鼓勵他購買，而是從反面用某種語言和語氣暗示對方缺乏某種成交的主觀或客觀條件，讓對方為了維護自尊而立即下決心拍板成交。
④ 尋一部香港八九十年代的電影（有點黃），男扮女裝mijian作案的。
致命哥羅芳
⑤ 重慶大學城熙街現在門面價格多少做飲料生意、服裝生意有賺頭嗎
有沒有賺頭看你做的是啥子，看有沒有特色，看學生們賣賬不。給你提兩點：
1、大學城目前做生意一年只能做9個月；
2、熙街現在1、2期的門面都是在個人手頭做投資的，租金在120一個平方左右，而且還要給轉讓費。不過聽說它的3期好像還有鋪要租，可以去看哈~！